26 settembre 2017

Edilizia, cambiamo le norme

Ed ha richiamato il Comune ad una interpretazione più restrittiva e severa delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore. A seguito di queste note l’Area Pianificazione del Territorio ed Edilizia a fine ottobre ha emanato le prime “indicazioni tecnico-operative” volte a modificare la possibilità di ricorrere liberamente alla realizzazione di piani aggiuntivi a servizio delle abitazioni. La necessità di una revisione della normativa che gli uffici avevano fino a quel momento applicato,  è nata a  seguito  di contestazioni formalizzate dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici del Lazio che ha inoltre valutato di richiedere alla Regione un parere di legittimità sulle norme approvate dalla Giunta Comunale nel 2006, poco dopo l’approvazione del PRG.
Ciò che è stato messo in discussione ha riguardato proprio la disciplina sulla realizzazione dei cosiddetti piani servizi composti, nella maggior parte dei casi, da lavatoi ad uso delle singole residenze, da volumi tecnici genericamente intesi, da soffitte e stenditoi. L’elemento che ha allarmato i nuovi responsabili della Soprintendenza è stata la possibilità di realizzare il piano servizi senza che lo stesso entrasse nel calcolo delle cubature ed in quello delle altezze.
Nel mirino della Soprintendenza sono finite tutte quelle norme attuative, redatte, come si diceva, successivamente al Piano Regolatore del 2006, che di fatto hanno permesso la realizzazione di spazi di servizio alle residenze,  in aggiunta ai volumi consentiti ordinariamente dagli indici fondiari. Il dubbio sulla legittimità del documento deliberativo contestato dalla Soprintendenza, ha trovato conferma nella risposta pervenuta dalla Regione Lazio pochi giorni fa, nella quale si sottolinea  che il documento che disciplina la realizzazione del piano servizi, avendo carattere ampliativo ed innovativo  delle norme tecniche del Piano regolatore generale, non può trovare legittimazione attraverso un atto deliberativo di livello comunale. Le nuove indicazioni emanate  dunque dal Comune con una circolare (nelle more dell’approvazione definitiva del nuovo Regolamento Edilizio Comunale già approvato dalla Provincia) e dalla Regione (con la nota citata), richiamano l’attenzione dei progettisti essenzialmente sull’applicazione delle norme tecniche del PRG quale unico strumento di riferimento ai fini della progettazione dei cosiddetti “piani servizi”. Essenzialmente le nuove indicazioni restrittive chiariscono che i lavatoi possono essere solo di tipo condominiale ed i volumi tecnici devono avere dimensioni contenute giacché strettamente commisurate all’esigenza di ospitare impianti tecnici; non possono più prevedersi  ambienti di servizio afferenti una sola unità abitativa, proprio per evitare che gli stessi, anche attraverso un’altezza che era superiore al limite massimo ammesso per gli ambienti non abitabili, possano  presentare caratteristiche tali da renderli oggettivamente suscettibili di uso abitativo. Occorre pertanto valutare attentamente le consistenza e le caratteristiche costruttive dei locali a servizio della residenza, per impedirne l’utilizzo o la semplice adattabilità a scopi abitativi.
Per questo motivo i contenuti della deliberazione di Giunta comunale n. 275/2006 sono stati ritenuti incompatibili ed in contrasto con il disposto delle NTA (Norme Tecniche di Attuazione, ndr) e non possono dunque trovare applicazione, in quanto, differentemente, si concretizzerebbe un’alterazione sostanziale delle ordinarie procedure di variante urbanistica. In buona sostanza non si potranno più realizzare lavatoi al servizio della residenza che andavano ad ampliare le superfici abitative oltre il consentito.
Gli effetti di questo nuovo regime di regole riguarderanno probabilmente  un calo dei valori dei terreni edificabili e forse un calo dei prezzi delle case. Di contro,  molti business plan imprenditoriali dovranno essere rivisti e molti cittadini dovranno rinunciare a locali tecnici suscettibili di ampliamento della residenza.

 

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