Il mercato immobiliare sembra aver superato la grande crisi e ora sta conoscendo un periodo di forte stabilità. Nel caso in cui le banche non dovessero discostarsi dall’atteggiamento prudenziale che hanno tenuto negli ultimi mesi e i tassi si rivelassero favorevoli fino alla fine del 2018, gli esperti sono inclini a prevedere un leggero incremento delle compravendite, in una forbice compresa tra il 2 e il 4%, e una crescita anche dei valori immobiliari, fino a un massimo del 2%. Questo scenario, però, è destinato a concretizzarsi solo a condizione che l’oculatezza che è stata ereditata dalla crisi non si trasformi in acquisti basati su prezzi decisamente superiori ai valori di mercato reali.
Cosa ha insegnato il 2017
Prima di fiondarsi a comprare casa a Roma, a Milano o nelle altre grandi città d’Italia, vale la pena di riassumere il quadro del 2017: nel secondo semestre dello scorso anno, per esempio, è stato registrato un incremento dei canoni di locazione delle città più importanti, con una crescita dell’1.5% per i trilocali, di un decimo di percentuale in più per i monolocali e di ulteriori due decimi di percentuale in più per i bilocali. Il segnale positivo, per altro, era già stato riscontrato nei semestri precedenti: la ragione della sua persistenza può essere attribuita in modo particolare a una riduzione dell’offerta combinata a un aumento della domanda, senza dimenticare che l’offerta stessa ha denotato una qualità superiore rispetto al passato. Tra coloro che lo scorso anno hanno cercato un’abitazione in affitto, poco meno del 9% era animato da ragioni di studio, mentre quasi il 38% lo ha fatto per questioni professionali e più del 53% semplicemente ha scelto la locazione al posto dell’acquisto per la casa principale.
Investimenti di nuovo alla ribalta
Lo studio delle compravendite dello scorso anno, invece, permette di scoprire che tre transazioni su quattro hanno interessato la prima casa, mentre solo il 6% era relativo alla casa vacanza e poco più del 18% riguardava una casa acquistata per investire. Tra il primo e il secondo trimestre del 2017 si è notata una lieve crescita della seconda e della terza motivazione. Se è vero che la qualità immobiliare risulta ancora premiante, è altrettanto vero che il ritorno degli investitori combinato con la contrazione dell’offerta ha reso più semplice lo smaltimento di immobili che in teoria presentano peculiarità poco interessanti per gli acquirenti – per esempio abitazioni al piano terra, oppure a piani alti ma in palazzi privi di ascensore -, naturalmente in casi in cui i prezzi non si discostano dai valori reali.
Un’attenzione sempre più importante viene riservata alle spese condominiali, mentre fanno capolino le costruzioni nuove che sono state progettate e realizzate sulla base di parametri di efficienza energetica che si traducono in un calo dei costi.
L’offerta e la domanda
Nelle grandi città la tipologia di abitazione che incontra l’interesse maggiore è il trilocale, che raccoglie più del 40% delle richieste. Il 24% delle preferenze, invece, è assorbito dai quadrilocali, che superano di pochi decimi di punto i bilocali. La concentrazione su bilocali e trilocali, comunque, è in crescita: per esempio, a Milano il bilocale è al primo posto delle richieste.
Per merito delle top location, sono le zone centrali che ancora una volta fanno registrare risultati più incoraggianti rispetto ai numeri che provengono dalle aree semicentrali e dalle periferie; il merito è non solo della presenza di immobili di prestigio, ma anche delle decisioni degli investitori che nella maggior parte dei casi scelgono di concentrarsi proprio nei quartieri centrali. I valori immobiliari, però, sono in diminuzione in città come Genova, Torino e Bari per entrambi i semestri dello scorso anno.
